Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren nach ImmoWertV und Sachwertrichtlinie (SW-RL) findet immer dann Anwendung, wenn beim Kauf von Immobilien keine Renditegesichtspunkte im Vordergrund stehen. Das ist insbesondere bei Käufern von Einfamilienhäusern der Fall. Im Sachwertverfahren wird in der Regel der Wert einer Immobilie durch allgemein nachvollziehbare Normalherstellungskosten (NHK, entspricht Neubaukosten), Alterswertminderung und Korrekturen ermittelt.
 
Grundgedanken des Sachwertverfahrens
Stellen Sie sich den Fall vor, dass ein Einfamilienhaus zum Verkauf ansteht. Es ist ein Interessent vorhanden und es kommt zu Verkaufsverhandlungen. Wie überlegen in diesem Fall einerseits der Verkäufer und andererseits der Interessent, wenn es um die jeweilige Einschätzung des möglichen Kaufpreises geht?


Der Verkäufer
Der Verkäufer könnte folgendermaßen argumentieren: Ihm sind beim Bau des Hauses Kosten entstanden, die er beim Verkauf kompensiert haben möchte. Dabei handelt es sich einerseits um die Normalherstellungskosten des Gebäudes. Andererseits musste er den Boden, auf dem das Gebäude errichtet wurde, kaufen.
Baukosten und Bodenpreis haben zwischen dem Bau- und dem Verkaufszeitpunkt in der Regel erhebliche Steigerungen erfahren, die als Verzinsung des vom Verkäufer eingesetzten Kapitals angesehen werden können. Der Verkäufer will diese Kostensteigerungen daher für sich in Anspruch nehmen.
Der Verkäufer muss jedoch eingestehen, dass das Gebäude seit dem Bauzeitpunkt gealtert ist und daher nicht mehr mit einem Neubau vergleichbar ist. Aufgrund der Gebäudealterung müssen die auf den Verkaufszeitpunkt hochgerechneten Herstellungskosten des Gebäudes reduziert werden.
 

Der Käufer
Der Interessent überlegt sich Folgendes: Würde ich das Kaufobjekt an der gleichen Stelle heute noch einmal errichten, so würden zum einen Kosten für die Bereitstellung des Bodens und zum anderen Normalherstellungskosten für das Gebäude anfallen. Wenn ich aber das Kaufobjekt im »gebrauchten« Zustand kaufe, bin ich nicht bereit, den vollen Neubaupreis zu zahlen, denn das Objekt ist im Vergleich zu einem Neubau älter. Insofern muss der Neubaupreis mit einem Abschlag wegen des Alters versehen werden.
 

Der Konflikt
Der Kaufpreis ergibt sich demnach aus der Sicht des Interessenten auf die gleiche Weise wie der Verkaufspreis aus der Sicht des Verkäufers. Der einzige Unterschied besteht darin, dass der Interessent in der Regel andere Vorstellungen von der jeweiligen Höhe der zu berücksichtigenden Wertminderung wegen Alters hat als der Verkäufer. Der Grund dafür liegt in der subjektiven Einschätzung der Korrekturen der am Verkauf Beteiligten. Durch diese unterschiedlichen subjektiven Einschätzungen ergibt sich aus der Sicht des Verkäufers ein anderer Kaufpreis als aus der Sicht des Interessenten.


Objektivierung der Preise im Sachwertverfahren
Sowohl der Verkäufer als auch der Interessent gehen bei ihren Überlegungen von den im Verkaufszeitpunkt aktuellen Neubaukosten (Normalherstellungskosten) aus und korrigieren diese wegen des Alters. Die Höhe der Korrektur wird sowohl beim Verkäufer als auch beim Kaufinteressenten von unterschiedlichen subjektiven Kriterien beeinflusst.
 
Im Sachwertverfahren werden die beschriebenen Überlegungen der an einem Immobilienverkauf Beteiligten nachvollzogen. Dabei fließen die subjektiven Gesichtspunkte jedoch zunächst nicht mit ein. Es wird vielmehr von objektiven, allgemein nachvollziehbaren Normalherstellungskosten und Korrekturen ausgegangen. Dementsprechend liegt der »objektive« vorläufige Sachwert im Allgemeinen irgendwo in der Spanne zwischen den beiden subjektiven Wertvorstellungen.

Schema des Sachwertverfahrens
Im Sachwertverfahren wird der Verkehrswert objektiv in fünf Schritten ermittelt:

1.    Ermittlung der Normalherstellungskosten (NHK)
2.    Berücksichtigung der Alterswertminderung
3.    Ermittlung des Bodenwerts
4.    Berücksichtigung der Marktsituation – der Sachwertfaktor
5.   Berücksichtigung von Besonderheiten

Die fünf Schritte sind abzuarbeiten. Das nachfolgende Schema zeigt das Rechenmodell des Sachwertverfahrens. Daran anschließend sehen Sie, wie man das Schema mit Zahlen füllen kann.
Beispiel des Sachwertverfahren
Bei den grau hinterlegten Feldern in der obigen Grafik und dem nachfolgenden Rechenschema handelt es sich um Berechnungen. An diesen Stellen werden lediglich Berechnungen mit den ermittelten Eingangsdaten durchgeführt.
       
Herstellungskosten der baulichen Anlagen                                            =    235.702 €
Alterswertminderung (linear = 43 % von 235.702 €)                              –    101.352 €
Sachwert der baulichen Anlagen                                                           =    134.350 €
Sachwert der baulichen Außenanlagen (6 % von 134.350 €)                +    8.061 €
Sachwert der sonstigen Anlagen                                                            +    0 €
Bodenwert                                                                                              +    88.000 €
Vorläufiger Sachwert                                                                              =    230.411 €
Sachwertfaktor                                                                                       x    1,05
Marktangepasster vorläufiger Sachwert                                                =    241.932 €
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale                            –    18.000 €
Verkehrswert                                                                                          =    223.932 €
                                                                                                                    rd. 224.000 €

Wie man anhand des Beispiels erkennt, wird der Sachwert der baulichen Anlagen mit dem Bodenwert addiert. Erst danach erfolgt die Marktanpassung an die lokalen Gegebenheiten durch den sogenannten Sachwertfaktor.

Lokale Marktanpassung
Die Relation von Sachwerten zu Kaufpreisen ist stark vom lokalen Markt abhängig. Dies ist einfach erklärbar: Baumaterialen kosten in der Regel auf dem Land gleich viel wie in der Stadt. Jedoch sind die Wertverluste in den ländlichen Regionen wegen der schwächeren Marktlage höher. Aus diesem Grund ist der Verkehrswert eines Grundstücks im Sachwertverfahren unter Berücksichtigung der Marktsituation abzuleiten. Dazu wird der so genannte Sachwertfaktor benötigt. Sachwertfaktoren werden in der Regel von den Gutachterausschüssen aus einer statistisch ausreichenden Anzahl von Kauffällen ermittelt und können in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse eingesehen werden.

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